2040女皇（2040女皇姓曹）

最近，笔者看到一个笑话：

有人从股市套现，去买房；

有人卖了房子，去股市抄底。

两群人擦肩而过，心里默默鄙视下对方，骂一句“傻”。

一位朋友最近遇到了买房的烦心事儿：年前他在老家买了一套房子，把父母都接入新房改善居住环境，年后房地产销售中介告诉他，这套房子已经涨价不少，并且有一波外来的炒房团到朋友工作地城市炒房，中介问朋友是否考虑尽快入手一套。

在广州，朋友工作室是租的房子，最近这个房子也被房东卖了，搬家的时候一堆酸心事，他说道，早知今日如此，何不在多年前咬咬牙买套房子得了，既能解决居住问题，还能解决工作室问题，顺便还能带来一大笔“睡后收入”。

是得，多少人梦寐以求想要拥有足量的睡后收入，在睡觉的时候，这种“资产”也在不断创造价值，为自己带来源源不绝的利润回报。只要去网上搜一搜，就能找到很多这样的问题。要么是自己知识渊博，可以实现知识产权专利，例如写书、写小说，只要书籍完成，就可以源源不断出版销售；又或者自己有一大笔原始资金，存进银行没日没夜地创造利息，靠吃利息就足以实现小康生活。

如果上述两个能力都不具备，那基本上只能依靠房产增值实现睡后收入了。在过去的20多年时间里，房地产确实为不少人带来了“财富跃迁”，至少有2类人通过房地产改善了生活、增加了家庭财富总值。

第一类是买房早的人。指闻君依稀记得，自己老家县城的房价在2001年的时候，才1200元/平米，那个时候的房地产市场，有2种房子（商品房，称为大产权房；小产权房，也就是村民自己盖的房子），大产权房的价格1200元，小产权房的价格300元。2021年，老家县城的商品房价格平均涨到了1.1万元，小产权房的价格也涨到了3000元。两类房子整体涨幅达到10倍，净增值900%

也就是说，在过去的20年时间里，不管是买了啥房子、买错房子还是买对房子（最差的情况是买小产权房），基本上都实现了净值增加。曾经一套房子10万元，现在基本达到了100万元，而且如果采用的是首付款购房法，按照CPI对现金的贬值缩水影响，那么相当于当初只用了3.3万元首付款，就为自己间接撬动了超过100万元的财富回报。

第二类是被动拆迁运气好人。根据每日经济新闻的报道，在深圳的一个村庄拆迁过程中，整个村庄出现了1000多位千万富翁（基本上家家户户拆迁补偿都超过1000万元），还有100多个亿万富翁（有上百个家庭的拆迁补偿额达到上亿元），这个村庄在没有拆迁之前，与全国数以万计的村庄并没有什么不同，无特色产业、无便利的交通、无丰厚的收入源。但是由于城市扩围，村庄被纳入了拆迁计划，拆迁补偿到位后，这些家庭开始到处投资房产、买豪车、做生意。

2013年开始，棚改大拆迁正式踏上日程，棚改货币化安置比例逐年提高，2013年货币化比例仅为7.9%，2014年这一比例直接达到9.0%，2015年则上升至29.9%，而到了2016年的时候，货币化就直接升至48.5%了，在棚改收尾阶段，安徽、江苏等部分城市区域的货币化安置比例一度高达70%以上。可以说“拆迁就等于发钱”，拆迁一度成为了很多人的梦寐以求的事情。

如果说拆迁只是偶然性事件的话，那么买房具有必然性，主要考验个人眼光和眼界范围。过去的事情木已成舟，即便是没有买房的人，再悔恨也不可能重新来过。未来的20年至30年时间里，买房究竟还是否划算？这是困扰不少买房人的另一个新课题。2040年，目前130万的房子能值多少钱？李嘉诚和曹德旺看法吻合。

将来的房子是否具有潜力，关键还需要从3个方面看起，经济发展、人口流向、货币政策。经济学家任泽平多次提出类似的看法，认为房地产“长期看发展，中期看土地，短期看金融”，顾名思义，他认为制约房地产发展快慢的，长期属城市和经济发展动能；中期决定于土地价格，特别是土地财政的依赖度高低；短期看货币政策，资金对于房地产的支持和帮扶力度强弱。

城市土地供给的多寡，其实归根结底取决于这个城市人口流入动能强弱，人口多的城市必然需要增加土地供应，人口少的城市则会缩减土地供应，所以弄清楚发展、人口、货币这三大信号，一切就明晰了。

1、在发展方面。现在一个新的格局是“内外双循环”，特别是自主创新将成为各行各业发展的新引擎。与过去的30年相比，这是新的改变点。根据世界银行的数据，2019年我国人均收入为10260美元，而高收入经济体的人均收入约为12535美元，所以专家王勋认为，依据此标准，在5年之后，按照5%的平均递增法，会在2025年前后成为高收入国家。

与此同时，GDP的增长潜力会从2015年的6.9%开始逐年递减，到了2025年前后，平稳实现2.6%的稳增长水平。所以在接下来的30年时间里，潜在GDP速度为年均4.5%。所以说，长期来看，经济和收入能力持续走高，购买需求和能力依然会增加，这也是李嘉诚退出内地房地产市场的原因之一，因为他觉得长期（城市化会有尽头）势头减弱。

2、在人口方面。2020年底，我国的城市化率达到63%，而根据高度城市化经验来看，一般达到75%以上才算是相对合适的，依据城市化率年均增长1%计算，还需要大约15年的时间，所以还有源源不断的4亿人左右农村人进城。然而一个利空消息也正在到来，人口数据显示，我国总人口为14亿人，但是2020年新生儿只有1200万人，60岁以上的老年人口达到2.6亿人，老年人口比例提升至18%。随着青壮年人口数量比重减弱，或许买房能力也在降低。

3、货币因素来看。人民币现金缩水、M2双位数增长，是过去几十年显著的现象。正是由于此种情况，所以一个鸡蛋的价格才从当初的1毛钱涨到了1.5元钱，幅度达到15倍。所以也有人说，房地产成为了M2快速增长的带来的价格收容器，几十年来新增的市场流动性资金全部投入到了住房市场中去，才对物价起到了积极的平抑作用。

未来的M2如何？显而易见，随着GDP增速放缓，M2也降低至了单位数，8%以内成为常态数据。而且根据央行、银保监会等屡屡要求，减少住房资金支持力度，也是新主导。

该不该买房？房子还能增值吗？曹德旺有独到的见解，曹先生多次提出，房地产吸纳了过多的资金，以至于实体经济发展滞后，所以未来房价下跌应该是情理之中的事情。无独有偶，李嘉诚对内地的房地产基本上持有“看衰”态度，在李首富的经典语录中，有这么几句广泛流传：①房地产主要是地段；②房子继续这样建下去，未来变得不值钱；③炒房不行了，自住可以买。

结论：不管是李首富还是曹先生，他们的观点其实非常吻合，都认为房产不会继续爬坡前进，而应该会走下坡路。20年后，现在130万的房子能值多少钱？其实答案也是相对清晰的，对于一线城市和大都市圈中心区域，随着就业岗位和人口聚集，价格或再次攀升，现在130万的房子，或能涨到300万，增幅100%；而在中小城市，特别是没有棚改兜底的那些城市，人口外流的情况下，楼价也不得不下滑，现在130万元的房子或60-70万元就可买到，直接降低50%。

所以，该如何买房？依然是一个考验智慧的问题。