本地房产项目的引流变现实操复盘！

很多人都想操做本地项目，但难点在于精准引流与变现方面。

本文关于房产项目的复盘，来自一个兄弟的实操分享，应该能帮到那些想做本地项目的兄弟。

房产这个项目之所以拿出来说，是因为我觉得，卖房本身就是地区性的，因为每个城市不一样、销售不一样、操盘手不一样，所以就算大家都去做了，也不会产生任何同行恶意竞争。

因为一个地区的同行真的太多了，肯定没法城市与城市之间的同行去竞争。

还有一个好处是什么呢？ 就是本地卖房子的同行几乎都是不懂互联网的，而我们懂互联网的去操盘房产项目， 几乎是如鱼得水。

简单的来说，本地房产项目的核心就是：

利用互联网上的引流，让想买房或了解当地新房楼盘、二手房或商铺的人群，向我们咨询，然后线下带去看房和转化。

那么，这里我们要划分好你要做的业务范围，涵盖：新房、二手房、租房等三块，这三块的利润都是很可观的，无非就是到账周期快慢而已。

如果想快速变现，我建议做租房业务，因为租房的利润是一个月的房租费用，而且签完合同就可以拿到佣金。

当然，新房的利润也是很不错的，我不知道其他城市的利润如何，但我们这个小城市的利润还是很可观的。

就比如恒大的佣金就给到2.5-3.5%，除了房产中介主动推房源， 恒大还主动找买过房子的人去让业主拉新，面对这么高额的佣金，一般人抵挡不住。

目前来说，该兄弟只做了几个当地比较火的楼盘，另外准备发展租房业务，而且团队配的人员有引流2个人、前期销售3个人。

前段时间刚注册了一家房产中介公司，准备放大的去做这个项目。

因为这个项目前期利润很不错，而且他也擅长互联网引流，只要前期销售给力，到售楼处的销售能变现客户，一般都没问题的。

简单的来看下从网上引来的客户咨询案例图：

要注意一点：

不要以为来粉咨询你了，你就很开心，买房这个东西，只要客户去过售楼处了，都是没法在你这转化了，因为他去过售楼处锁个客了。

所以，我们一般都是先咨询客户，你有没有去过售楼处，如果去过了就简单给点建议，如果没去过，那就开展转化，最后邀约带去售楼处看房。

关于传统和懂互联网的引流区别，我简单说下：

我见过房产中介公司和售楼处的销售人员，要么电销、要么地推、要么群里发广告，至于网络引流那几乎就是小白一枚。

所以，做这个项目主要是因为：

第一、互联网上没同行

第二、传统中介销售不懂得引流与营销手段

第三、我们可以快速垄断流量，最最重要的 一点是佣金高。

因此，这个房项目值得长期发展，而且只要有新房源或二手房买卖或租房， 你就可以长期做个项目，因为房产中介能存活到现在，也是有一定的说法的。

好了，上述都是吹牛逼的，下面来详细的解说下操作：

一、操盘卖房项目的基础、思维、构架、合作

这个是基础，如果你已经在做房产项目，可以跳过，因为这个是给从来没做过的，而现在打算想做的人去讲解的基础知识。

我建议大家做房产项目的原因：

佣金高，适合团队发展、获取流量的成本很低、传统中介不懂互联网、传统中介现在急缺客户、售楼处缺新客户。

互联网引流做好了，可以垄断当地的房源客源，但不是全部，只能说可以把网上的这部分群体搞定了。

做房产项目需要准备的基础如下：

1、团队组建

我们分为了：合作中介与售楼处、前期销售客服、引流拓客

合作中介与售楼处：

你第一次做的时候，一定要和房产中介合作，一定要找熟悉的人，或者直接跟售楼处合作。

但是一般售楼处只跟房产中介合作，除非你已经是业主了，不然售楼处是不搭理你的。

为什么要跟房产中介合作？ 

因为你前期啥都不懂，哪儿有热门房源、哪儿的房源缺买家、房价多少、房源优势等，你都不知道，所有我们要跟中介合作并深入虎穴。

前期销售客服：

这个为什么要说前期呢，就是因为我们要把第一波加到微信的粉丝给删选一 遍。

比如来的粉丝有没有去过售楼处，买房意向是否强烈，是否愿意去线下看房等。

当这些都完善了，在推给售楼处的后期销售，或者直接带过去直接转接后期销售。

因为中介到售楼处，也是要转接给售楼处的销售去变现的。

引流拓客：

前期的引流就是我们的核心工作 了，而我们采用的是百度视频引流、抖音短视频引流、竞价单页面引流、公众号引流，这些后面我会详细做解说的。

当然，你前期人单力薄，可以一个人干团队所有的活，后期再组建团队。

2、包装形象

我们包装的是当地房产置业总顾问，或者售楼处销售经理，在或者新房总代等。

因为用户加到你微信，一定要看到你专业的一面，必然很容易不信任或跑单。

而且你的朋友圈一定要打造的专业化，从头像形象照到微信昵称、再到朋友圈背景图都要专业化,

其实这个很简单，你参考下售楼处人的微信号、或中介的微信号, 几乎都是一个模子刻出来的。

如果你前期找不到售楼处人的微信，我教你个方法，你去吉房网或者其他房产网上去找，他们都会留自己的手机号，然后用自己的私人号去加就行了。

如图：

 3、话术搭建

其实这个话术搭建，真的很简单，我们通常是先了解下用户的痛点和需求，然后再去搜集起来并整理成话术，这个需要多跟你的中介对接。 

4、房源获取

房源获取这块，我们可以问中介要，你可以自己搜集房源，但最好的是，你找中介问现在哪些当地的房源是热门的、是缺买家的。

我们一般都是能上的房源，只要还没清盘的，就都搜集过来，后期都上引流范围里。

 5、前期后期

关于前期和后期的建议：前期你跟中介合作，后期你自己去开一家中介公司然后与售楼处合作。

可以这么说，现在我们这边做中介的，很多都是单枪匹马的去做的，而且都是单独注册了公司，等下我会详细解说怎么合作的。

6、适合房源类型和回款周期

我说下我们本地城市的。

新房：看不同开发商，例如恒大2个点、3个点、3.5个点，全款到账后的次月

二手房：1个点，当月回款

商铺：3万到45万，当天回款

租房：1个月房租，当天回款

另外，限号和摇号不做，这种我觉得太麻烦， 剩的多退摇号的钱，麻烦死了。

7、与中介和售楼处合作的技巧

找熟悉的中介合作：你自己的兄弟有做中介的、朋友介绍的中介朋友、给你租过房子的。

找大型中介门店合作：德祐、贝壳……

谈出单后的分成：一般都55开，是和中介拿到的那部分钱55开

最好能签合同：合同上表明条款、分红等，人心隔肚皮，为了几万块钱都可以跟你翻脸，比翻书还快。

最好给发票看一下：发票的目的是为了证明这一单的佣金是多少，好核销。一般中介拿佣金都是有发票的，开放商会开发票给中介。

最好能去中介公司上班摸套路：最重要的是有底薪给你，还能获取最新房源，还能看看别人是怎么做，而且有师傅带你入门。

二、做房产项目客源的引流方法

我只讲两个，一个是百度视频引流、一个是抖音同城号引流

先说下百度视频引流：

百度系一直都是不错的，只要把本地房产长尾词做到霸屏，基本上流量是没问题的。

我先给大家看看案例：

我们搜的这个词是：徐州潘安湖房价，这样的词其实是热词了，来看看百度下拉框：

他的搜索量还是非常可观的，所以我们做的主词，基本上都是下拉框的长尾词，因为这些是用户搜索量比较大的词汇了。

我说下具体操作的方法：

步骤1：搜集房源名字

这个还是要问中介现在那个楼盘卖得好、刚开盘，即将开盘或者缺客户，可以让中介提供，基本上中介也会主动告诉我们,

比如恒大的哪个楼盘下个月开盘，那我们就提前做好引流工作。

步骤2：挖掘房源长尾词并做标题

通过长尾词挖掘工具去挖掘了，这个工具你们百度下就有，我说下什么是长尾词，比如：恒大潘安湖生态小镇多少钱、恒大潘安湖生态小镇怎么买。

凡是用户问的问题基本上都是长尾词，你可以理解成疑问词。

普遍都是：多少钱、多少平方米，地理位置怎么样等。

那么我们这里分为主词和副词，主词就是楼盘的名称和下拉框的名称，副词就是工具挖掘出来的，我们再组词的时候通过1对N的方式去组词。

这个一般人都可以看懂， 为什么要这么去做？ 因为百度视频聚合的原理，就是一个主词连续堆砌最后聚合。

所以，我们要先做一个主词，当聚合之后再去换另外一个主词，能保证每个下拉框的主词，都可以搜到我们的视频就行了。

例如标题：恒大潘安湖生态小镇多少钱，恒大潘安湖生态小镇怎么买？

这个标题可以手动，也可以软件生成，我们一般都是2个长尾词拼在一起、或者三个长尾词拼在一起， 这样能保证每个词都能展现。

不要以为这个是堆砌长尾词，会受到百度的算法惩罚，一般视频网站都是高权重的，不会被受到惩罚的。

步骤3：设计引流诱饵文案

这个文案很好设计，广告+楼盘常识结合在一起，简单看下文案案例：

广告部分：

大家好，我是╳╳房产置业总顾问，拥有十年房产销售顾问经验，目前主要做本土各大房产新房，二手房买卖以及房屋租赁，最近有很多人在网上找我了解，关于河大潘安湖生态小镇购买等问题，所以我趁着休息的时间统一回复大家，当然，如果你也想了解或者想买潘安湖小镇的新房，也可以打开微信点击右上角+号添加好友，输入小写拼音“╳╳楼盘”就能找到我，注意是拼音不是汉字哦，我可以帮助你们快速了解。

常识部分：

恒大潘安湖由恒大集团开发，位于徐州贾汪区。车程15分钟到高铁站，总体占地7100亩，总建筑面积612万方，其中商业配套81万平方，体量比较大，住宅临时湖而建，容积率1.51-推出高层，花园洋房，住宅，商业 街，民宿区，酒店，文体娱乐…

视频案例给大家看下： https://haokan.baidu.com/v?pd=wisenatural&vid=1686238703816167520

我来说明下：

这个微信是拼音模式，要你自己去设置微信号的拼音微信，同时发拼音的微信，更容易通过视频平台的审核，楼盘介绍文案要隔三差五去更换，不要一直一个文案哈。

步骤4：搜集楼盘画面视频素材

可以在B站上搜集的各大楼盘的内饰视频， 因为我们做的视频几乎都是展示的内饰，这样才能吸引用户去看，但是我们是把不同的楼盘参杂在一起混剪的，因为用户也看不出个啥， 看出来了也没啥。

只要素材足够，混剪几乎没问题。

搜集很简单：B站上搜索新房、新房内饰就是可以了，然后用唧唧down这个软件下载下来。

步骤5：制作诱饵视频

这个超级简单，我们主要做这些：文案录音、 搜集视频背景素材、混剪视频、生成字幕等。

软件的话我们用剪映就可以实现，这个我相信很多人都会，实在不会的就去看下上面发的案例视频，就是混剪视频加字幕加语音解说。

步骤6：发布各大视频网站让百度收录

我们可以发布的有：优酷视频、搜狐号视频、 微博视频等，以下是整理的规则：

我也不详细说了，你按照这个去操作，绝对没问题！关于账号，自己注册就行了。

步骤7：定期查看是否有收录和排名

发布之后，要隔天去看看有无聚合页面，要搜索每个主词是否有聚合，要做到每个词都霸屏才可以。

这个自己去百度上搜长尾词就可以看到，要手机端搜哈，现在的人都用手机端了， 而且聚合也都是在手机端聚合。

再说下抖音同城号引流：

抖音同城号引流分两个方面：第一个是房产常识解说，第二个是户型解说

来看下第一个：房产常识解说

抖音的流量是扶持真人出镜的，能真人出镜就尽量去真人出镜，而且这个文案也好整理，可以去百度上整理，也可以去看同行对标视频。

我们一般都是看同行对标视频，把文案整理出来，然后增删改一下，就直接出镜录制了。

建议大家用美颜相机拍前置摄像头并看提词器录制，现在的美颜相机自带提词器，只需要开个VIP就行了，录制非常方便。

拍摄完，然后用剪映剪辑下，加个字幕和背景音乐，然后导出来发布抖音就行了。

记住一点：

发布的时候，标题文案要吸引人， 要定位到本地城市，因为只有定位本地城市才能吸引本地人观看。

这个需要长期拍摄和发布才能看到效果，可以适当的去投放豆荚哈，具体的拍摄和发布我就不细说了，这个其实很简单，大家可以试着实操下。

来看下第二个：户型解说

这个基本上都是介绍室内户型的，然后在视频上加一段介绍文案，这个都是定位本地的，懂得人自然懂，刷到的人感兴趣的自然评论和点赞。

这个其实都是长期运营的，短期看不到效果的。

关于素材说下，这个其实对于专业的中介来说不是问题，你其实后期做了也会发现，你会经常去各个小区走访并拍摄视频，因为你朋友圈素材需要。

实在不行就问中介要，或者让中介看房的时候带上你，到时候多拍素材就行了。

再看下租房模式的视频：

租房都是讲怎么租房、租什么样的房子，租房室内展示等短视频，这个大家去研究下吧。

差不多写到这里，其实本地的项目还有很多， 比如本地家政、卖车、培训、学车、开锁、通马桶都是非常不错的本地项目，只要流量搞定，一般是没有问题的。

操作与转化数据这里做下补充：

视频发布多少量：关于视频发布的数量，具体是数字没法统计， 因为我们每天都是量产视频，一天至少要500个视频，这么做是为了怼量，而且是人工+软件搭配发布视频的。

为什么呢？主要是不同的平台不同的规则。

比如优酷就可以软件发布，而搜狐号就只能人工发布。

其实我建议人工发布，因为后期我们都是人工发布了，平台规则变化太快，软件太鸡肋。

我们发布方式也很简单：

首先，我们是一个个楼盘去做的，什么意思呢？

比如恒大潘安湖水镇这个楼盘，现在我们要去进行铺视频上排名，你可以选择一天做视频一天发视频，这样更快速，也就是一天积累了大量的视频，第二天牟足劲的去发。

一个楼盘发布时间我们定到15-30天为一个周期，你可以15天一个周期，也可以30天为一 个周期。

因为不同的楼盘竞争对是不一样的， 但是普遍新楼盘的核心词和长尾词的竞争力都小，对于视频这块的竞争力更是少之又少。

所以，我们一天发500个视频，连续每天包括周末单休时间，我们都是持续发视频的，目的就一个，就是怼量、怼通过率、怼排名、怼聚合。

上述我也提到过：一对多的视频聚合方式，是我们做视频聚合的原理，所以我们要把下拉框的主词一个个去铺视频。

那举个例子：

你要做到，每一个词都是3-5天时间，一般竞争力低的长尾词，基本上3天就可以搞定聚合。

竞争度强一点的，需要10-15天，甚至需要30天的时间段，这个其实你自己做的时候就会总结出规律。

那我们从楼盘词3天一个词算起来，如果长尾词较多的情况下，至少要15-30的时间能全部聚合，这样就可以在手机端搜关键词看到的都是你的视频。

总结：发布多少视频，这个没法去用量计算了，因为我们每天都是300-500个视频去发， 至少通过50-70%，而且现在优酷通过率高达70%，基本上发就过，然后被收录!

带来多少好友：

总体带来的好友我粗略的看了下，大概在 2600多左右！

先说下每天的好友量，当时我们把本地的在售和即将开盘的楼盘，基本上长尾词都给做了一个遍，每天好友能加到微信570个左右，这个也要看这个楼盘是不是热门楼盘。

就拿潘安湖水镇来说，恒大的楼盘一向都受欢迎，每天会零散的人有百度上搜索。

当然，每天多多少少能做到四五个、七八个这样的平均稳定数据，而且都是不同楼盘的人来咨询。

而且一个号里夹杂着抖音、公众号搜一搜、百度视频三个平台的流量汇总。但大部分都是百度视频进粉。

多少询盘：

这个基本上进粉就会问你楼盘的信息，因为他们都是奔着了解楼盘、或者想要最近购买而找不到人咨询的。

所以，一天下来基本上来8个粉，询问楼盘的至少5人。

但是你还要确保这五个人没有去过售楼处的，不然他是没法在你 里给你算佣金的。

多少线下去售楼部：

当时做的时候,，客户去售楼处，售楼处看房子。

基本上3天只能成功带去一个，甚至是一星期能带去2个人去，但是一般都是一段时间积累出的客户，不是当天或第二天的那种，除非有人急需买房子，当天约，第二天就带去看了。

带去售楼处这块，网上咨询的跟线下实体店还是有差距的，因为我们要跟客户对接时间，而且每个客户不是每天都有那么多闲时间的，我们要问客户哪天有时间，如果客户说下周末有 时间，那就得等到下周末提前2天跟客户在确定时间。

还有一类人是这样的：家长给孩子买房子，但是孩子在外地上学，如果约他去售楼处看房子，一般对方会说等小孩回来才能约具体的时间，那么这样就得去等待这个孩子的时间段。

比如暑假才能回来去看房子，基本上这样的除非你跟他经常聊天，不然一段时间就遗忘了。

还有的是婆家是外地的，娘家是当地的， 想要考虑在娘家买房子，这样的约时间更是难上加难，以为对方也不知道什么时候回娘家走亲戚，只是会说下次回娘家了约你去看下房 子。

多少实际成交：

这个是真的，我们毕竟是做互联网引流的，是非专业的操盘者，跟房产中介相比我们是不行的，我们实际成交的量之前没有稳定4-5单， 差一点的2-3单。

这个因素有很多，包含：跑单的、外地的、放鸽子的、价格没谈拢的，说在考虑考虑的、首付不够的，楼层没碰到合适的等等。

不过现在的买房者对中介大部分还是信任的， 因为中介都在走新房团购价，找中介是有优惠的。

佣金多少：

佣金我们一个月能拿到3-5万，而且是当月或一个半月这样的回款！

有时候遇到坑逼的开发商会跑单的，但大部分有知名度的开发商不会跑单，比如恒大这样的，基本上都是贷款过了再给你佣金。

回款这块，其实我是建议大家做租房项目。

租房只要有好的房源和稳定的流量渠道，基本上签完合同就回款，而且没什么售前售后之类的，只要租户看中了房源，并跟业主签完合同就行。

写在最后：

目前本地项目转型互联网是一个趋势，虽说很早以前就在说转型互联网，但真正转型的都是一些大公司，小打小闹的个人还是没有转型。

就比如我一个朋友做的求婚策划项目，以前是跟别人合作的，流量上不给力，后来我给他说了下抖音同城引流和百度视频引流，他现在几乎都在做线上引流了。

当然，今天分享的这个本地房产项目，如果你真想做，可以参考我上面的复盘的经验，一个月做5-10W真的不是问题。

当然了，新房回款周期太长，可以租房业务，这个也不错的，感兴趣的朋友可以去操作下。