高利息放贷款是不是违法-

购房贷款合同进行高评高贷，民事行为还是涉嫌刑事诈骗犯罪？

购房贷款合同进行高评高贷，民事行为还是涉嫌刑事诈骗犯罪？

购房贷款合同进行高评高贷，民事行为还是涉嫌刑事诈骗犯罪？

引言

笔者在代理诉讼案件过程中，曾碰到一桩涉及“高评高贷”的案件，原本牵涉金额不算多，但是案情非常复杂。我们在网络进行查找，发现百度找到相关结果约546000个，说明高评高贷的现象很多，除了参与方诚信存在问题之外，我们来简单探讨下，一个让参与方非常担心的问题，涉嫌诈骗犯罪吗？

案情概要

“高评高贷”的案情基本都类似，某客户有购房需求，但是资金不够，中介通常会告知，可以协助进行“高评高贷”，如“高评高贷”能顺利操作完，可能就不会产生纠纷，如哪一个环节出现问题，客户未能购买到房屋，则会产生纠纷。发生纠纷后，客户通常都会质疑该操作，情急之下，甚至报警，指责一方构成犯罪，要求退回相关款项。

处理结果

笔者检索案例库，输入关键词“高评高贷”，刑事案件共9件，案情基本都类似，都是被告人向客户虚假宣传可以代办高评高贷，实际上并没有办理相关手续，最终结果都是骗取到客户财物，将客户的财物用于个人使用及挥霍。

经验教训

1、虽然“高评高贷”的贷款行为通常不会构成刑事诈骗案件，但是极容易产生民事纠纷。做高房价对应要多交税，买方要多承担银行贷款利息费，这是很明显的问题，此外，对于卖方来说，做高房价需要其配合，并存会存在金额相矛盾的两套买卖合同，因此容易产生法律纠纷。虽然同样检索无讼案例，输入关键词“高评高贷”，民事案件共158件，以房屋买卖合同纠纷和居间合同纠纷为主，其他还有合同纠纷或借贷合同纠纷等，但是，相比刑事案件，数量大得多。从前述处理结果分析得出，“高评高贷”的情况下，只要实际上协助客户申请了贷款，不存在以非法占用为目的，诈骗他人财物的情况，一般不会构成刑事案件，但是容易发生民事纠纷。

2、“高评高贷”的参与方都将为不诚信行为买单。比如，卖方配合协助“高评高贷”的情况下，后续卖方又不同意出卖房屋的，且告知银行存在“高评高贷”导致买方无法获得银行贷款，有法院认为，买方可以要求卖方双倍返还定金，但是对于买方提到的要求卖方支付其利息损失及按揭费等损失，没有支持，该法院认为按揭费损失不是买方贷款所必然产生的费用，属于买方自行扩大的损失。还有的法院在考虑违约责任时认为，违约金的功能系以补偿性为主、惩罚性为辅，旨在填补守约方因违约行为遭受的损失，因银行拒绝办理高评高贷未能继续履行涉案合同，综合考虑前述合同履行情况及买方违约的过错程度，依公平与诚信原则，降低调整合同约定违约金。

3、主流观点认为高评高贷”的约定无效，但合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。虽有法院认为根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。房屋买卖合同中涉及高评高贷内容的条款系双方恶意串通，高评高贷，损害了第三人贷款银行的利益，应属无效合同和无效条款，多贷的款项应向银行返还。但是其他法院基本认为，房屋“高评高贷”手续的约定，意图调高涉案房屋评估价以获取银行更高额的贷款，属双方恶意串通损害贷款银行的利益，应当认定为无效约定。但合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，双方合同其余条款系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。

法律等相关规定

《刑法》第二百六十六条【诈骗罪】规定：“诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。”

《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

《民法典》也规定了5种无效的合同（或民事法律行为）情形，具体为：1、无民事行为能力实施的民事法律行为无效（第144条）；2、行为人与相对人以虚假的意思表示（通谋虚伪意思表示）实施的民事法律行为无效（第146条第1款）；3、违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效（第153条第1款）；4、违背公序良俗的民事法律行为无效（第153条第2款）；5、行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效（第154条）

住房城乡建设部 人民银行 银监会《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）规定：“一、严禁违规提供“首付贷”等购房融资。

(一)严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。

(二)严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。互联网金融从业机构和小额贷款公司不得以线上、线下或其他任何形式为购房入提供首付融资或相关服务。

(三)严禁违规提供房地产场外配资。房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司不得为卖房人或购房人提供“过桥贷‘尾款贷‘赎楼贷”等场外配资金融产品。”

中国人民银行深圳市中心支行 深圳银监局 深圳市规划国土委《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》深人银发 [2018] 41号第二条规定：“商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。同时，各商业银行要据此做好相关业务流程和管理制度的配套调整。”