旅游地产卖不掉的秘密 现在投资旅游什么项目好

随着人民群众对医疗保健需求的不断增加，在国务院《“健康中国2030”规划纲要》的大力支持下，杨康文化旅游项目迎来重大发展机遇期，完善文化旅游医疗体系，发展杨康文化旅游的乡村医疗、森林医疗等业态，巩固脱贫攻坚成果，助力乡村振兴战略。

同时，在多元化发展的过程中，杨康文化旅游项目因其“初始投资规模大、利润回报周期长、资本运营压力大”的特点，在设计早期模式时需要重点考虑如何构建自己的盈利策略。

本文将梳理国内外杨康文化旅游项目经济活力的共同来源，并结合案例介绍其发展模式和经验。

一、康养文旅项目的发展解读

市场规模：

2016年至2020年，中国杨康旅游市场规模呈现快速增长趋势，复合年增长率约为20%。2020年市场规模有望达到1000亿元左右。另一方面，中国旅游研究院指出，受新疫情对大健康概念的推动，可能有助于进一步扩大健康旅游的比重。

多重趋势：

杨康文化旅游项目融入多种创新发展业态。

发展痛点：

首先，杨康文化旅游项目对运营服务的要求很高。项目旨在通过运营服务提升投资价值，最终是商业服务消费群体，需要为体验场所提供优质服务和更健康更美好的生活方式。

第二，杨康文化旅游项目需要稳定的资金流。项目建成后，需要3-5年的运营优化、调整和完善才能进入成熟阶段，投资通常会回到预期的8-10年。

15px;”>二、康养文旅项目常见的三种经济活力来源

依托不同的产业发展基底，项目可构建不同的收入渠道，具体如下图。

1、发展类型：“生态资源类”;收入渠道：文化旅游收入

项目依托当地的自然生态资源形成康养文旅发展基底，可针对在地资源进行分析，如温泉资源、文化特色、民俗习惯、山水地貌、植被特点等，根据生态资源拓展设计深度体验式的休闲度假游，建立文化旅游收入渠道。

案例一：德国巴德克罗钦根“百年温泉小镇”

基本信息：

位于弗莱堡以南15公里，以其“温泉+康养”的核心度假产品成为德国西南部黑森林地区的疗养度假胜地。

盈利数据：

每年可以承载62万过夜游客，创下高达1150-1200万英镑(折合人民币约9894万-1.1亿)的年营业额。

运营模式：

20世纪初，德国实行新医疗制度，医疗病患只要获得医生处方就可在此享有为期3周的温泉疗养，这为小镇带来充足客流。小镇以 “温泉疗养中心”为核心，打造了四大版块的温泉康养服务体系，满足中老年疗养及家庭休闲度假两大目标消费人群的短期或长期休闲度假需求，建设有温泉养生中心、疗养公园、酒店民宿、医疗空间、商业中心等。

小镇将温泉养生和高水准康复医疗技术相结合作为巴德克罗钦根疗养地的独特产品，打造国际一流医疗团队与康养服务。在营销方面根据目标人群不同的消费需求做出调整，小镇把不同消费项目与温泉医疗产品结合在一起作为多种套餐投入市场。

2、发展类型：“医疗科技类”;收入渠道：医疗康养收入

项目依托先进医疗科技的研发及使用，联动中高端的医疗康养资源，形成市场吸引力，构建医疗康养收入渠道。

案例二：瑞士蒙特勒“美容抗衰圣地”

基本信息：

蒙特勒是瑞士沃州的一个小镇，面积41.37平方公里，是羊胎素的发源地。背靠阿尔卑斯山，是日内瓦湖东岸的避风湾，拥有四季宜人的地中海气候、丰富的温泉资源。

盈利数据：

每年有5万外国人到瑞士接受治疗，人均消费超过500万元。

运营模式：

高端的医疗康养机构：11家高端私立医院，包括独创了“羊胎素疗法”(活体细胞恢复疗法)的草原疗养院、可进行“羊胎素全器官精华素”治疗的静港中心医院;

多元化的康养产品：包括74家康养酒店、滨湖康养别墅、半山康养别墅等，以及众多不同系列的温泉疗养系统、特色SPA等;

定制化的康养旅游运营模式：3-5天的健康检查之旅或驻颜保健、疗养之旅、利用生物科技进行基因缺陷检测、慢性病基因疗法、抗衰老、细胞活化疗法、温泉康养等定制化服务。

3、发展类型：“产业生态类”;收入渠道：度假地产收入

项目通过全域化的产业链布局，导入不同的发展功能，盘活房地产价值，构建度假地产收入渠道。

案例三：日本轻井泽“国际高端休闲度假胜地”

基本信息：

被称为“东京后花园”的轻井泽，位于长野县东南部，地处海拔1000米的高原地带，是日本三大野鸟的栖息地，拥有完善的交通路网。

盈利数据：

每年至少吸引854万客流，创造15.5亿观光消费额。

度假房地产，是轻井泽总营收的支柱性产业。度假别墅到2017年已达15763座，一直占据轻井泽町全年总收入的第一位。

运营模式：

对于幅员辽阔、占地153平方公里左右的轻井泽，按5大区域做出了整体规划：新·旧轻井泽、中轻井泽、南轻井泽、信浓追分，以及盐泽湖区域。每个区域在以地产为核心的基础上，又规划了自然观光、文化展览、婚庆、购物、餐饮、运动以及农业等自成体系的产品业态，吸引了不同层次和需求的游客。

新·旧轻井泽：核心区域，现代艺术与历史风情的完美融合地;

中轻井泽：次中心区域，导入虹夕诺雅酒店的高端品牌效应;

南轻井泽：休闲运动+购物的集成区域;

信浓追分与盐泽湖区域，自然与文化相融的艺术胜地;

在思考选择康养文旅项目盈利策略的过程中，除了需要结合项目实际发展情况外，项目发展还应站在“如何契合新生代消费”维度进行前瞻布局，有利于项目高效推动以及适应未来消费升级，持续赋予项目发展生命力。

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