广场项目投融资分析报告 项目投融资分析内容

该报记者常陆

3月29日，江苏省无锡市自然资源和规划局公布，4月28日将挂牌出让16宗地块，其中纯宅地15宗，商住用地1宗，总面积94.93万平方米。土地出让金初始总价约227.731亿元。

同时，无锡市区确定于一季度末、二季度中、三季度末分三批，集中统一发布住宅用地出让公告，每批出让土地面积约100万平方米。

最高限制单价为19500元，限制总价最高地块为49.95亿元

无锡市自律局为每个地块设定了最高限价和轮换。当本地区块网上竞价达到最高限价时，如仍有两个或两个以上单位要求继续竞价，将停止网上限时竞价，将西国图(京)2021-24、西国图(京)2021-25改为现场摇号确定中奖者(资格审查及摇号时间另行公告)；剩余地块进入竞租房屋建筑面积阶段，每个进入该阶段的竞买人必须有有效报价，否则视为违约。当日173，336，000时，已启动限时竞价流程的土地将于当日完成竞价，其余土地将于次日93，336，030时继续启动下一块土地的限时竞价，以此类推。

具体来看，无锡出让的16宗地块均为清洁土地，其中经济开发区3宗、梁溪区1宗、西山区1宗、惠山区6宗、滨湖区1宗、吴昕区3宗、董熙新城商务区1宗。

上述2021-24和2021-25两个地块分别位于经济开发区和董熙新城商务区，是该批出让中最有可能创单价和总价纪录的两个地块。商业、教育、景观等资源较为齐全，被市场认为适合建设高品质住宅项目。

2021-24年度土地出让面积为75654.7平方米，总起始价16.081亿元，最高限价17.7035亿元，共55轮；根据本文的计算，该地块的最高楼面地价为19500元/平方米。地块位于油区路与公户大道交叉口西北侧。据市场分析，地块周边路网通达，多条主干道可串联滨湖、经开、吴昕；南湖大道、立新大道周边也有主要交通路线。

2021-25年土地出让面积157336.7平方米，为该批土地出让中面积最大的土地，总起始价46.72亿元，最高限价49.95亿元，共65轮；以此计算，该地块最高楼面价为17637元/平方米。该地块位于董熙新城商务区何山路以北、云信北路以西，毗邻京沪高铁站、地铁2号线，市内、市间出行便利。地块周边有天一中学、西山实验小学、董熙高中；宜家、汇居、中龙五岳广场、岳影天地商业街等商业配套。

此外，2021-19年最高价轮次为100轮，最高价31.922亿元，最高单价约1.6万元。地块位于惠山区天津路与枫滨路交叉口西北侧，西张公园正门，毗邻沪宁高速无锡北枢纽、凤翔高速、地铁1号线

qid=”6618779331218904323″ mention-index=”0″>西漳站。

全年供应商品住宅用地300万平方米

3月25日，无锡已公布市区2021年度本市住宅用地计划供应352万平方米，其中产权住宅用地309万平方米（商品住宅用地300万平方米，共有产权住宅用地9万平方米），租赁住宅用地32万平方米（保障性租赁住宅用地3万平方米，市场化租赁住宅用地29万平方米），其他住宅用地11万平方米。

无锡自规局表示，无锡根据人口结构情况、居民住宅需求、房地产市场走势，合理确定计划供应的住宅用地规模。在区域分布上，市本级计划供应55万平方米，其中9万平方米共有产权住宅用地计划和11万平方米其他住宅用地计划为市级统筹，按需供应，不再细分至各区；梁溪区计划供应45万平方米；锡山区计划供应56万平方米；惠山区计划供应56万平方米；滨湖区计划供应45万平方米；新吴区计划供应56万平方米；经开区计划供应39万平方米。

今年2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人公开表示，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。

广发证券发展研究中心报告指出，“住宅用地集中出让”将提高参加土地竞拍的门槛，利好资金实力强的企业。由于土地出让流程中存在保障金制度（郑州50%，天津25%-100%，青岛100%），集中出让将使得保障金集中缴纳规模增加，对于资金实力较弱的公司，参拍数量受限，而筹资能力强的公司则可以广泛参与。同时，“住宅用地集中出让”也可以降低单一项目竞争的热度，降低土地成本。22个重点城市占全国土地市场金额口径比例大约为43%，也是房价上涨压力较大的区域。集中供地带来的参拍企业数减少，竞争格局改善，降低地价，除控制房价上涨外，也会改善企业盈利。

责任编辑：刘秀浩