有件事，我一直很好奇。

这些年房价暴涨，开发商赚的钱，到底都去哪了？

为什么遇到调控，资金链这么容易就断了？

一方面，很多房企，都像某大一样负债累累，另一方面呢，买房的人，也是负债累累，两边都欠钱，那房子升值的钱，到底都去哪了呢？

接着往下看，相信你可以找到自己的答案。

关于地产商的一个误解

很多人看到房子卖这么贵，下意识地以为，开发商的利润应该很高，但实际上，绝大多数房企，净利润率都在8%左右徘徊。

100万的房子，在扣除了土地使用、建筑、税金、管理费等成本之后，开发商能赚个8万左右，算是比较正常的。

显然，地产商们对这个净利润率，不是很满意。

所以很多房企为了实现利益最大化，就开始玩起了高杠杆加高周转的模式。

所谓高杠杆，就是借钱，借的越多越好，虽然借钱有成本，但是只要规模足够大，赚得肯定比用自己的钱多。

因为是借钱，所以借的越久，成本肯定越高，这个时候，高周转就可以发挥作用。

之前房市火热的时候，有很多房企都推行456模式，意思就是4个月开盘，5个月现金流回正，6个月实现自有资金再投资。

用这种模式，在最理想的状态下，一个房企自己掏10个亿自有资金，投资一个75亿货值的项目，用半年时间就能赚到6个亿，一年就是12个亿，是不是看上去很美好？

但这个模式能成立，是有两个前提的

第一，是房子的价格，要一直涨，这样才能有利润。

第二，是房子要卖得足够快，这样才能实现高周转。

看到这，很多朋友就明白了，现在地产商们之所以欠钱，就是因为贪婪。明明只有10个亿，却要赚100亿的钱，周而复始，窟窿越挖越大。

但房子不可能一直涨，也不可能一直这么好卖。

所以，风险随时都存在，而且会越来越大，出了问题，还要银行和政府为他们的贪婪买单，国家出手制止这种资本游戏，也就在情理之中。

现在地产商遇到的问题，是杠杆不能再加，周转也不如以前快，欠债暴雷什么的，也就在情理之中了。

面对这种情况，降价抛售，快速回笼资金，就成了他们为数不多的选择之一。

但是如果都这么做，就会对正常的房产市场，带来巨大的影响，容易造成恐慌性抛售，所以，才有了限跌令。

而作为消费者，你贷款买了房，房子升值了，一方面，你确实在欠债，另一方面，你的资产确实也在升值。

但从投资的角度来说，这个时候，房子升值的这部分资产，只能算账面浮盈，只要你没卖出去，它就只是个数字。

所以，还贷是实实在在的，但是房子涨价赚的钱，你还没拿到手。这就是为什么，买房的人，看上去也在欠债的原因。

真正赚了钱的，都是那些已经把房子，在高位出手的人，这个道理，我说明白了吗？

我是鸟木老师，帮你搞钱，我是认真的，点赞评论收藏转发，就是对我最大的鼓励，点个关注别走丢，让我们下期再见。