政策趋势解读：停贷、出台指导价！买二手房将更难？

从早前的停贷，到最近的指导价，桩桩件件开始瞄准了二手房市场。这是不是意味着二手房市场将面临变局？

随着早前二手房停贷消息不胫而走，市场也明显感受到二手房调控越趋严格。一波未平一波又起，当二手房面临着无法贷款的困境之时，实行“二手房指导价”的城市范围正悄然扩大。

至少7个城市出台二手房指导价

最早出台二手房指导价的城市是深圳，相关政策已经运行了接近半年，二手房行情已经出现回落现象。

从国家统计局发布的6月70城房价数据来看，深圳的房价涨跌情况尤为吸睛。数据显示，6月深圳二手房价格环比跌0.2%，回落趋势明显，且跌幅已经有扩大迹象。

由此看来，深圳二手房指导价的出台，当地火热混乱的局面有所改善，能够让房价涨势更加理性。

有了深圳成功的示范之后，越来越多城市跟随着深圳的脚步，包括西安、成都、上海、宁波、无锡、三亚，纷纷开启了“二手房指导价”的模式。

其中，西安发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，首批小区成交参考价与挂牌价相比，降幅普遍在20%-30%。

其次，成都公布了第二批二手房指导价小区名单，前后两批指导价共覆盖487个小区，指导价相比挂牌价，普遍打了7-8折。

另外，上海正式开启二手房挂牌价核验政策，未通过价格核验的二手房源，将无法对外发布。而相关核验，将以市场真实价格为依据。

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二手房指导价的出台，是定价规则的重建，有利于帮助市场回归理性，有利于帮助挤走房价的水分。

二手房指导价的威力在于限贷

二手房指导价其实并不影响挂牌价，更为“致命”的作用在于限贷。

为什么是限贷？

在已经出台二手房指导价的城市来看，是将二手房指导价作为发放房贷的参考标准。

怎么样理解这个发放房贷的标准？

如果二手房指导价在挂牌价的基础上打了个8折的话，那么发放房贷的额度也将会打个8折，剩余的20%自然是要出自购房者的荷包的。这样做，当中无疑是提高了首付比例。

对于购房者而言，二手房的实际成交价是高于指导价的话，这意味着需要准备首付资金将会更多。这很有可能会将部分购房者拒之门外，从而达到让楼市熄火的目的。

买二手房或更难？

除了停贷、二手房指导价以外，部分城市对于二手房调控还有不一样的做法。

比如广州，对房屋增值税的免征年限从2年上调至5年。按照一套房300万来算，未满5的房子就要交5.3%的增值税，算下来增值税是15.9万。这一部分成本，很大可能会转嫁到买家的实际成交价当中。

所以，从增值税免征年限角度来看的话，最大的作用就是去限制了未满5二手房的市场流动性。对于购房者而言，可能会面临两个方面的抉择。

一是选择未满5的二手房，但要承受潜在的税费成本。二是选择满5的二手房，但市场上的可选择项变少。

无论是广州也好，深圳、成都甚至是其他城市也罢，对于二手房市场的严格调控，其目的都是出于限制或缩减自身城市的交易规模，从而让楼市进入到“冷静期”。

而对于购房者而言，购买二手房的难度将提高。首先是在调控周期当中，将有可能会面临诸多限制，包括贷不了款、首付比例增加、潜在的税费成本增加……其次，在调控之下，二手房交易的周期也可能会拉长。