2020年创业适合做什么 2019年小型创业新项目

回顾7月的观点指数,一批工业地产开发商经历了频繁的开发，李安东、上海临港、中电光谷、CIMC制造城、中南高新等都有新项目开工。

其中，漕河泾绿洲核心城项目由上海临港与常熟本土企业共同打造，上海临港承担园区日常投资运营管理。中新集团加大产业投资，参与设立4只投资基金。

理论上，产业投资是产业地产开发商形成闭环商业模式的必要意义，但实际上，行业内真正的投资资金和资源以及专业的投资团队仍然不多。其中，张江高新、中新集团、东湖高新属于国有企业，星河实业、金地伟信属于民营企业。

联东扩张持续，中新集团加大产业投资力度

7月，李安东集团继续启动多个新项目，包括李安东U谷宝山机器人创新港(占地43亩，建筑面积8.84万平方米)、李安东U谷新乡新东产业园(占地170亩，建筑面积12万平方米)、李安东U谷岳阳国际企业港(占地350亩，分两期建设，一期占地约110亩)、李安东。

此外，苏州市首块M0土地——姑苏区李安东U谷数字科技产业园16日开工建设，建筑面积约15万平方米，产业园容积率为苏州首次3.0。

此外，李安东U谷浮山生态科技园7月17日开园。项目位于烟台市福山区嘉禾新城。项目一期约4万平方米，于2020年5月如期交付；投资促进的第二阶段正在进行中。

数据显示，截至今年6月，李安东U谷已布局69个城市，投资运营工业园区超过310个。

作为中国标准化工厂发展的又一代表，中南高新于7月26日启动了贵州中药医疗器械产业园建设。项目位于贵阳市乌当区，总体规划面积约40平方公里。未来10年，累计固定投资有望达到500亿元。

根据中南高新的IPO招股书，截至2021年2月28日，中南高新在中国拥有70个工业园区。

7月，今年以来多次在产业投资方面有所动作的中新集团，继续有4次投资更新。根据意见指数统计，中新集团在7月份参与设立了4只投资基金，公司及其控股子公司共出资3.8亿元。

2019年12月，中新集团在剥离自身房地产业务后成功完成IPO。中新集团成功上市后，将产业投资作为战略业务。

通过产业直接投资和产业基金投资，中新集团实现了“以招养投、以招促投、投招联动”，2020年初步形成了母基金、产业子基金、项目直接投资的多层次产业投资业务布局。

从观点指数来看，2020年苏州新上市公司、科创板有6家，其中华兴源创、汉川智能、博瑞医药、江苏北人均位于苏州工业园区，显示区内优质企业资源众多。

丰富的投资标的、本土的平台属性、一批兄弟企业的联合运营，让中新集团迅速建立起自己的产业投资逻辑。

共享收益：产业投资的前置与后置

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产业投资能对园区内企业提供全生命周期的园区生态综合服务，以此将园区和入驻企业绑定。

对于园区或地方政府来说，进行产业投资能够加大高能级招商的可能性。因此，近年来地方在引进产业地产商时都或多或少有相关要求，越来越多产业地产商也开始将产业投资作为公司策略，并以此对外宣传。

但实际上，行业内目前真正投入资金和资源、建立专业投资团队的产业地产商仍然不多，更多企业仅仅停留在官网上的一个可点击选项。

从现状划分，产业投资可分为后置和前置两种，即产业地产商开始进行产业投资的时间节点是在园区成熟后，还是在园区建设早期。

从现存案例来看，产业投资后置多为国资背景，代表企业有张江高科、中新集团、东湖高新等，前置则多为民企，其中较为突出的有星河产业和金地威新。

以张江高科为例，张江科学城主要产业集群包括集成电路、新一代信息技术、生物医药、金融和智能制造，均为国家发展的战略性产业，且已经过多年培育形成了有效的产业集聚，相当部分企业已成为行业龙头。

而张江高科则在近两三年明显加大了产业投资力度，使产业投资成功由战略的核心往盈利模式的核心转变。2020年，张江高科投资收益大幅上升，至23.12亿元，同比上涨350.48%，是园区综合开发毛利的5.53倍。

张江贯彻 “投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”的理念，并从投资基金参与者逐渐转变为投资基金管理者，形成产业投资良性滚动循环。

星河产业则在南京星河WORLD项目上展现了产业投资前置的操作，通过产业投资前置说服地方政府。

2016年，深圳星河控股与南京玄武区政府举行签约仪式，双方达成多项重大项目合作，包括在南京落地34.5万平方米的星河WORLD产业项目等。

项目位于铁北红山新城恒嘉路以西，可建载体34.5万平方米，打造无人机、人工智能、云计算产城融合创新孵化集群，同时投资设立红土创业基金。

可以见到，星河为拿下南京项目做出了两项比较重要的承诺，一是产业落地承诺，拉上一批深圳星河WORLD的入驻企业站台，二是与深创投合作，强调自身产业投资能力，并出资3亿元（深创投出资1.5亿元）成立南京星河产业投资基金，基金总募资额5亿元。

星河产业在发展产业园前后不同阶段都有建立产业投资基金，且与深创投和张江都有合作的经验，使得星河产业能够构成自身独特的产城融合护城河。更何况星河集团已开始从所投企业IPO上获取收益，这亦给予了企业信心。

本文源自观点地产网