房地产 项目决策报告,房地产项目可行性研究报告案例

1.主要工作内容

1.1土地信息收集

1.1.1现状

包括土地位置、周边条件调查、规划条件获取、土地利用性质和区域规划指标

1.1.2现场勘测

实际用地情况包括是否有拆迁、地块现状、地质条件初步判断、周边5公里范围内所有区域(特别是是否有地下地铁、城市道路、城市绿地、城市古建筑等。围绕剧情)

1.1.3政府对接

政府主体与市长、区长、土地、规划、发改等部门对接，了解土地挂牌时间及相关人员、原土地情况、挂牌级别(无论是省市还是区县)、土地红线出让红线范围、规划红线范围、征地红线范围、土地出让基本条件(是否可能预售等)。)，以及规划指标(容积率是否可以调整，高度、密度、绿地)

1.1.4外围配套设施

需与政府协调了解周边配套条件、配套落地时间(对项目影响较大)，周边商业、住房、教育、医疗、交通为主线，次线为公园、市政管网、政府办公、写字楼、工厂。同时需要了解政府未来5-10年的规划，以便参考一、二期的开放时间。

1.2决策研究

1.2.1转让方式和价格

需要联系土地所有者，了解土地出让方式和土地支付方式，是否可以调整。主要包括村集体所有土地的流转方式、土地由农业向非农业流转的方式、改变土地使用性质的方式等。最合理的是土地储备中心招标、拍卖、挂地的时间和价格(净地)。土地支付的支付方式、支付时间、滞纳金比例需要协商(核心是减缓支付时间，尽可能降低滞纳金比例)。

1.2.2进行成本计算

在确定大致的土地支付后，需要根据第一步的市场情况，估算项目自持(自持极不建议拿地)时的地价与可承受的比例。根据当地政府和当地开发商的情况，我们知道各种费用的比例，根据当地的市场情况确定人工、材料和机械的初步价格，然后计算单边成本。最后，通过对当地数据的总结和项目的初步情况，我们确定了第一版的成本计算。包括项目资源表、产品配置表(企业自身)、计划表、成本投入表、销售计划表、土地敏感性分析、财务计算表、扣税表等。

进行可行性研究

可行性研究报告以宗地详情、项目分析、当地市场产品类型统计分析、当地房地产市场情况、去库存、销售、发展前景、人口流入、人口基数、人均消费、供需、各年龄段人口比例、引进人才、大学生等为基础。最后确定项目的初步方案，锁定客户人群和消费指标。销售和R&D部根据过去和周边项目的客户分析和产品分析，提出项目定位、客户导向和产品定位的战略建议。R&D和运营：协助方案设计和成本计算；工程部、开发部、销售部：根据土地开工条件和市场情况共同制定开发节奏。财务部：准备资金可得性报表、现金流量表、投资回收期、内部收益率等

1.3融资合作

首都熊

厚的可以忽略，

1.3.1确定融资方式

如信托基金、战略合作、贷款平移、债券、合作入股等，是否需要股权变动、组织机构调整，所有部门全力合作对项目的评估做统计，包括法务、财务、项目部、投拓部、融资部、销售部等等。需尽快明确根据进度计划的融资注入时间、融资综合费（不超过15%为宜）具体内容请看后续融资专篇。

1.3.2 进行商业策划

此章节为画大饼，制定商业策划，包括项目的产品优势分析、各项财务、销售报表情况分析，土地是否质押等条件协商，最终确定融资还款时间、融资金额等内容。

1.3.3确定合作协议

协商完成后，确定合作细节，包括资金监管、资金撤回等条款

1.3.4最后成立项目公司

大多数企业都是没有融资，直接成立项目公司，然后因项目成本资金问题，导致后续融资需要重新打散项目公司。因为建议是确定资金能够保证项目推进后再拿地是不错的选择。但是考虑实际情况基本是先拿地再说，因此需要建立长期的融资合作伙伴，从而保证项目推进。

1.4摘牌拿地

根据自身的方案和成本测算表，以及领导指示，确定拿地的最高限制条件（突破节点分为三级），根据竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术。一级突破是现场直接跟进，及时汇报。二级突破需区域总、执行总裁等电话确认，三级突破（风险最高）需集团董事长亲自确认否则放弃地块。（关键是明确拿地跟进的价格和权限范围）

以上内容仅仅是个人结合资料和项目的理解，不妥之处请各位见谅