房地产开发项目可行性分析 房地产项目可研报告

根据资源合理配置原则，利用社会贴现率、影子汇率、影子工资、商品影子价格等经济分析参数，从项目对社会经济的贡献和社会经济为项目付出的成本角度，识别项目的效益和成本，分析计算项目对社会经济(社会福利)的净贡献，评价项目投资的经济效益，即经济合理性。

一般公司自主决定的项目不需要经济分析。

(a)经济分析的作用。

(1)正确反映项目对社会福利的贡献，评价项目的经济合理性。财务分析主要从企业(金融实体)和投资者的角度考察项目的收益。由于企业的利益并不总是与国家和社会的利益完全一致，项目的财务盈利能力至少在以下几个方面可能难以充分、正确地反映项目的经济合理性：一是国家对项目给予补助；二是企业向国家纳税；三是部分商品市场价格可能扭曲；第四，项目的外部效应(间接收益和间接成本)。

(2)为政府合理配置资源提供依据。

1)限制经济效益好但经济效益差的项目。

2)鼓励经济效益差但经济效益好的项目。

(3)政府审批项目的重要依据。

(4)为制定市场化运作的基础设施项目财务方案提供依据。

(5)比较和优化项目(方案)的重要作用。

(6)有助于实现企业利益、区域利益和全社会利益的有机结合和平衡。

(二)经济分析的要求。

在经济成本效益分析中，需要识别和估算成本效益流，编制经济成本效益分析报告，根据报告计算评价指标，分析经济效益，判断项目的经济合理性。

社会折现率是经济分析中一个重要的一般性参数，它不仅作为判断经济内部收益率的标准，而且作为计算经济净现值的折现率。

经济分析也要充分考虑间接成本和间接收益。不确定性分析也是经济分析的重要组成部分。

span style=”color: #676767; –tt-darkmode-color: #676767;”>（三）费用效果分析

费用效果分析是通过对项目预期效果和所支付费用的比较，判断项目费用的有效性和项目经济合理性的分析方法。

效果是指项目引起的效应或效能，表示项目目标的实现程度，往往不能或难于货币量化。费用是指社会经济为项目所付出的代价，是可以货币量化计算的。

费用效果分析既可以应用于财务分析，采用财务现金流盘计算；又可以应用于经济分析, 采用经济费用效益流量计算。用于前者，主要用于项目各个环节的方案比选、项目总体方案的初步筛选；用于后者，除了可以用于上述方案比选、筛选以外，可取代经济费用效益分析，作为经济分析的最终结论。

（四）经济分析的编制内容

1.经济分析主要报表

经济费用效益分析主要报表是“项目投资经济费用效益流量表。

编制项目投资经济费用效益流量表有两种方式，可以按照前述效益和费用流盘识别和计算的原则和方法直接进行编制，也可以在财务现金流量的基础上进行调整编制。

2.主要经济分析指标

通过“项目投资经济费用效益流量表”计算经济净现值（ENPV）和经济内部收益率（EIRR）指标。

3.敏感性分析

4.部分行业项目特点

1）交通运输项目的直接效益体现为时间节约的效果。

2）教育项目、医疗卫生和卫生保健项目等的产出效果表现为人力资本、生命延续或疾病预防等方面的影响，可按人力资本增至的价值、可能减少死亡的价值以及减少疾病增进健康等的价值估算方法并结合项目的具体情况计算。

3）水利枢纽项目的直接效益、减淤效益和发电效益等。

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